1주택 종부세, 기본공제가 12억에서 14억으로
정부는 2026년 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표하며, 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올렸습니다. 2026-08-16 기준으로 이렇게 되면 시가 약 20억원 이하 1세대 1주택자는 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 시가 30억원 이하 실거주 1주택자는 세 부담이 줄어드는 구조가 되고, 시가 40억~50억원을 넘는 고가주택은 세 부담이 커지도록 설계됐습니다.
구간별 세 부담, 이렇게 달라진다
| 주택 가액(시가 기준) | 세 부담 변화 |
|---|---|
| 약 20억원 이하 1세대 1주택 | 과세 대상 제외(기본공제 12억→14억) |
| 20억~30억원 실거주 1주택 | 세액 감소 |
| 30억~40억원 실거주 1주택 | 세액 변동 최소화 |
| 40억~50억원 초과 | 과세 강화 |
반대로 거주하지 않는 주택과 다주택은 종부세 기본공제 금액이 줄어듭니다. 정부는 주택 수보다 주택 가액과 실제 거주 여부를 중심에 놓은 ‘거주 중심’ 개편이라고 설명했습니다.
시가 40억~50억원을 넘는 고가 주택의 과세 강화는 공시가격 대비 시세 괴리율이 큰 강남 등 일부 지역의 고가 단독·아파트에 영향을 줄 수 있습니다. 반면 실거주 1주택자의 경우 종부세와 양도세를 합친 전체 보유·거래 부담이 줄어드는 구조입니다. 정부는 주택 공시가격 현실화율과 별개로, 실제 거주 여부를 기준으로 한 과세 전환을 통해 서민·중산층 실거주 주택을 보호하겠다는 입장입니다.
양도세 장기보유특별공제, 거주 중심으로 전환
양도소득세 장기보유특별공제도 보유 중심에서 거주 중심으로 바뀝니다. 그동안 한도 없이 적용되던 공제액에 상한이 새로 생기고, 실거주 1주택자는 최대 80% 공제율을 유지하되 양도차익이 큰 경우 공제액 한도를 적용받습니다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도세 기본공제는 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘어납니다.
고령자 이주·다주택자 처분 유인도 담겼다
- 65세 이상 고령자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주 시 양도세 최대 50%, 5억원까지 감면
- 다주택자 양도세 중과는 2028년까지 한시 완화
- 취학 전 아동 교육비 세액공제에서 예체능 학원비·체육시설 비용 제외
- 경조사비 업무추진비 인정 기준 30만원으로 상향
민생 조항도 함께 바뀐다
이번 개편안에는 부동산 외에 실생활과 직결된 조정도 포함됐습니다. 경조사비 업무추진비 인정 기준은 30만원으로 상향되고, 하이브리드차 개별소비세 감면은 적용기한 종료와 함께 없어집니다. 자영업자의 신용카드 매출 부가가치세 공제도 축소됩니다. 취학 전 아동 교육비 세액공제 대상에서는 음악·미술·무용 등 예체능 학원비와 체육시설 비용이 제외됩니다.
언제부터 적용되나
이번 개편안은 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 3일까지 국회에 제출될 예정입니다. 종부세 개편은 내년부터 단계적으로 시행됩니다. 양도세 개편은 내년 1년간 유예기간을 거친 뒤 2028년부터 적용됩니다. 아직 정부안 단계이므로 국회 심의 과정에서 내용이나 시기가 달라질 수 있습니다.
정리하면
- 1주택 종부세 기본공제 12억→14억, 시가 약 20억 이하 제외
- 40억~50억 초과 고가주택·다주택·비거주 주택은 부담 증가
- 10년 거주 1주택 양도세 기본공제 250만→2,500만원
- 종부세 내년 단계 시행, 양도세는 2028년부터
공식 출처: 대한민국 정책브리핑(2026.8.3)